Отчет за магистърски стаж в “Прайд пропърти сървисис” ЕООД, МВАМ288

По време на проведения стаж в компанията имах възможност да се запозная отблизо с цялостната дейност на „Прайд пропърти сървисис”.

Участвах в инспекция на къща в с.Бенковски, Варненско, собственост на англичани. Собственикът е поверил цялостната поддръжка и управление на имота на компанията. Къщата се използва сезонно, най-вече през пролетта или летните месеци. При посещението бе направен пълен оглед на имота, на базата на който съставихме подробен доклад. Забелязахме, че едната водопроводна тръба е спукана, което може да причини наводнение. Веднага сигнализирахме на собственика в Англия за възникналия проблем и се свързахме с водопроводчик за отстраняване на повредата.

Имах възможност да се запозная и със спецификата на процеса на покупко-продажба на недвижим имот. Представителите на „Прайд пропърти сървисис” от Лондон се обадиха във връзка с интерес на англичанин да закупи апартамент с морска панорама във Варна или к.к. Златни пясъци.  Селектирахме и изпратихме подходящи оферти на клиента. Той прояви сериозен интерес към един апартамент и 2 седмици по-късно пристигна, за да го види. Междувременно трябваше да организираме целия престой на клиента – трансфер от летището, резервация и настаняване в хотел, организиране на оглед. Когато видя апартамента, клиентът реши да го купи. Апартаментът бе в комплекс от затворен тип и се продаваше с идеална част от земята. За това, трябваше да подготвим всички необходими документи за регистрация на компания в България, от името на която клиента да закупи имота. За да стопираме имота от продажба, клиентът плати капаро. Клиентът нямаше възможност да чака за подготовката на всички необходими документи за изповядване на сделката. За това изготвихме генерално пълномощно и г-н Пентикост бе упълномощен да представлява клиента при покупката на имота. Направи ми впечатление, че клиентът има пълно доверие в екипа. Оказа се, че е приятел на вече стар клиент на „Прайд пропърти сървисис”. След покупката на имота, той подписа договор и за пълно управление на ваканционния си имот.

Почти всички апартаменти, които се закупуват от англичани, впоследствие се отдават под наем. По време на стажа ми, една англичанка, собственичка на двустаен апартамент в центъра на Варна се обади, че иска да отдадем имота й дългосрочно под наем. Апартаментът бе ново строителство, завършен „до ключ”, необзаведен. Клиентката искаше да го обзаведем напълно и да го предлагаме като „луксозен апартамент” под наем с висока наемна цена. За целта се свързахме с производител на мебели, с който фирмата работи от години. Направихме оглед за да се вземат необходимите размери. От мебелната фирма изготвиха проект. Трудното бе, че собственичката на апартамента не е в страната и цялата кореспонденция и обяснения се водеха по скайп и по имейл. След като най-накрая собственичката одобри проекта и цената, започна изработката на мебелите. Междувременно, трябваше да се погрижим да изберем всички необходими ел. уреди и допълнителни аксесоари. След приключване на мебелирането, колегите щяха да започнат да го предлагат в сайта в секцията „имоти под наем”, както и в специализирани печатни издания. За съжаление, стажът ми  приключи преди да завършим обзавеждането на апартамента.

Важна част от работата ми по време на стажа в „Прайд пропърти сървисис” бе формирането на офертната цена на обектите на недвижимата собственост.

Важна част от дейността на агенциите за недвижими имоти е определянето на офертната наемна или продажна цена. Нейната стойност трябва да бъде фиксирана така, че да защитава интересите както на продавача/наемодателя, така и на потенциалния купувач/наемател. Същевременно определянето на офертната цена изисква добро познаване и системно анализиране на пазара за недвижими имоти по отделни сегменти. Не винаги офертната цена е пазарната цена, т.е цената на която ще се изповяда една сделка, но нейното правилно определяне е решаващо за получаване на добра възвръщаемост от имота.

Формирането на офертната цена на обектите на недвижимата собственост се влияе от множество обективни и субективни фактори. На пазара въздействат множество  обективни фактори, които се променят сравнително бавно -  инфлация, ниво на лихвения процент, конюнктурни особености, политически микроклимат, нормативна уредба, касаеща застроването, предназначението и използването на имотите. Относително постоянни са и факторите, характеризиращи текущите разходи по недвижимата собственост /данъци, наеми, консумативни и експлоатационни разходи. Конкретните градоустройствени и технико – икономичеки характеристики на недвижимия имот имат важно значение при определяне на неговата офертна цена.  Тя се влияе и от елементите, подобряващи експлоатацията и функциалността  /ТЕЦ, газификация, охрана и др./. Така например при определяне на офертната цена на апартамент, водещи показатели са: местоположение, състояние на сградата, година на построяване, конструкция, големина, етаж, изложение, състояние на жилището /ново, след ремонт, за освежаване, за основен ремонт/, наличие на допулнителни екстри. По отношение на постройките важни за цената са още видът на строителството и на строителни конструкции и материали, както и комуникационните връзки. Цената на имотите се влияе и от редица субективни фактори като доходи и предпочитания на населението, анализи и коментари в публичните медии и др.

За основни критерии при определяне на цената на недвижимия имот обаче могат да се считат два основни критерия – местоположението и инфраструктурата.

 Всички тези особености се отразяват при формиране на офертната цена на обектите на недвижима собственост и се отчитат от брокерите-консултанти в „Прайд пропърти сървисис”.

 Задачата ми бе да определя такава офертна цена на недвижимия имот, така че всеки участник да получи най-добри условия по сделката, като заедно с това направи офертата действително съобразена със съществуващото търсене и предлагане на конкретни имоти  и максимално близка до пазарната стойност на имота.  Купувачите не биха искали да платят по-скъпо имот от текущите пазарни цени, а продавачите желаят да получат максимална цена

За да разполага с голямо разнообразие от имоти, обхващащи всички сегменти от пазара, екипът на „Прайд пропърти сървисис” от отдел „продажби” и „имоти под наем” използва следните методи за придобиване на обекти на недвижима собственост:

●    Интернет маркетинг – портали, сайтове за безплатни обяви, корпоративни сайтове на други агенции за недвижими имоти.

●    Специализирани печатни издания – вестник Позвънете, списание Варненски имоти, списание Имот днес и др.

●    Имоти, предлагани от клиенти на агенцията или от познати.

●    Оферти на колеги от други агенции за недвижими имоти на базата на съвместно сътрудничество.

●    Търсене на обекти „на място“.

Управлението на продажбите на обекти на недвижима собственост е сложен и комплексен процес, който изисква добри маркетингови и мениджърски способности и е свързан със следните дейности:

●    реклама в Интернет – публикуване на оферти в корпоративния сайт на агенцията,  в безплатни и платени портали и сайтове за имоти. По този начин се генерират голям брои запитвания от потенциални купувачи. В днешното информационно общество голяма част от продажбите на недвижими имоти са в резултат на добра реклама във виртуалното пространство.

●    реклама в специализирани печатни издания

●    сътрудничество с български и чуждестранни компании за недвижими имоти – професионалните партньори са добър източник на потенциални клиенти.

От изключително важно значение е начина, по който ще се представи обекта на недвижимата собственост за да бъде атрактивен и конкурентен на пазара.

Като цяло разбрах, че работата с чуждестранни клиенти с коопериране на действията с чуждестранни партньори, е още по-отговорна и натоварваща. Изискват се много комуникативни умения и отлични ниво на владеене на работния език. Клиентите изискват мигновена реакция, вземането на бързи и правилни решения в различни ситуации, способност за договаряне и водене на преговори. Клиентите на компанията поверяват имуществото си в ръцете на специалистите, като с това им оказват пълно доверие.

Работата в подобна компания е изключително динамична и интересна, като дава възможност за контакти с различни лица и институции: собственици и управители на агенции за недвижими имоти, собственици на строителни предприятия, брокери, банкови консултанти, нотариуси, адвокати, административни служители, рекламни служители в печатни и електронни издания